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关于我国房地产经济管理建议和对策的探究

编辑:首页 来源:首页 创发布时间:2020-10-13阅读65948次
  

【首页】随着我国房地产市场化进程的大大减缓,房地产行业早已沦为国民经济的最重要部分。房地产市场化可以提升国民生活水平,提高国民居住于条件。

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另外,房地产市场化可以减少地方政府的财政收入,造就地方经济发展=“目前,我国房地产市场化已近获得初步成效,如何充分发挥房地产在国民经济发展中的引擎起到沦为我国学者的主要研究问题。”一、我国房地产经济阐述(一)我国房地产经济现状。

虽然我国房地产行业表面兴旺,但房地产行业内部不存在很多问题,严重影响我国房地产行业身体健康、平稳的发展。房地产行业内部不存在的问题牵涉到很多方面,主要展现出在以下几个方面:首先,国家实施多项房地产宏观政策。近几年,我国政府增大对房地产行业管理力度,陆续实施多项宏观管理政策,以此解决问题房地产行业中不存在的问题。

从房地产行业的运营情况来看,国家宏观管理政策的效果不显著,无法彻底解决问题房地产行业不存在的问题。国家宏观管理政策不但没逼制房价较慢增长势头,反而在一定程度上提升了居民住房的房价。其次,我国房价整体下跌。随着我国物价的大大提升,土地、建材等房地产所须要物资的成本大大提升,间接地推展我国房地产价格下降。

据国家统计局调查结果显示:2004年房价比2003年下跌10.6%;2007年我国房价较慢攀升;2008年我国房地产行业不受金融危机影响,房屋价格呈现出上升趋势;2009年房地产不受国家宏观经济政策影响,房屋价格仍然上行;2010年我国经济强大衰退,房屋价格呈现出较慢下跌。再度,我国房地产市场前景悲观。随着国家性刺激内需政策的实行,消费者的消费性欲大大提升,使得房地产行业中的成交量大大减少,进一步提高住房价格。

我国政府实行城镇化的发展政策,必定推展房地产的发展,确保住房价格的急剧下降。在2008年,我国政府为了增加次贷危机的影响,实施了4万亿元的经济性刺激计划,也为我国房屋价格大大下降奠下了基础。(二)我国房地产经济管理中的原则。

因为房地产行业的发展对我国国民经济的强化产生极大影响,所以其必需遵循一定的原则,以确保房地产行业较好发展。其一,坚决土地所有权、使用权和经营权分离出来的国有化原则。

国家有权处置全民所有土地,还包括占据、用于和处分。从土地所有权方面来说,土地归属于国家,国家代表人民掌控土地所有权。“人民无法同时必要经营,或者用于土地所有权、使用权和经营权。”0土地所有权国有,不利于土地的整体规划、建筑规模掌控和涉及政策有效地继续执行。

其二,坚决土地使用权与房屋所有权结合。从物质关系角度上来说,房屋归属于土地支撑物。从经济关系角度来说,房屋既代表土地价值,又代表土地利润。这解释房屋所有权与土地使用权之间不存在涉及倚赖关系,两者密不可分。

在土地所有权和房屋使用权结合条件下,房地产经济管理机构才能对房地产行业展开有效地管理。二、我国房地产经济管理过程中不存在的问题房地产行业经济管理既要从观念上应从,理性思维经济管理中的涉及问题,又要认识到房地产行业的综合性。

房地产经济管理必须考虑到多方面的因素,依据土地产权、地租价格等涉及理论,从本质上说明了房地产经济运行的规律,有效地展开房地产行业经济管理。目前,我国房地产行业经济管理过程中,不存在以下几方面的问题:(一)缺少连续性政策,目标模糊不清。近几年,我国政府仍然将管理重点放到调整房地产市场供需平衡方面,以此掌控国内房价的增长速度和供应数量。

然而,我国政府在房地产市场管理方面,不存在缺少连续性政策,造成管理目标模糊不清。首先,我国政府管理目标是诱导房地产市场需求。目前,我国政府无法从本质上了解对房地产市场不存在的问题,无法有针对性地制订长年的经济管理政策,无法对房地产行业展开有效地的管理。

同时,政府的短期政策和长年政策不存在控制目标不完全一致问题,大大降低房地产行业经济管理效果。不倒数、不合理的经济管理政策不会妨碍房地产行业,为不法投机者获取可乘之机,有利于我国房地产行业的较好发展。例如,经济适用房、房产税收、国五条等政策的继续执行情况,都充分说明我国房地产经济管理不存在目标模糊不清,缺少连续性政策。

(二)经济管理流于形式,缺少完备的监督制度。经济管理政策的目的是强化房地产市场管理,确保房地产行业的较好发展。然而,我国实施的房地产经济管理政策流于形式,缺少完备的监督制度。其房地产沦为管理热点。

目前,我国房地产行业不受建筑材料可供大于欲、土地价格上涨等方面的影响,自2007年开始房屋价格持续上升,使得很多购房者无能力出售所须要住房。同时,住房价格大大下跌,让很多建筑商看见了商机,增大房地产市场的投资力度。

中国民间经常出现大批购房投机者,更进一步压低了居民住房房屋价格,使其远超过住房需求者的经济承受能力。我国政府实施的经济管理政策无法有效地继续执行,经常出现政策流于形式、政策失知道现象,大大降低涉及政策的经济管理效果。其二,实施细则和原则不完全一致。我国经济管理政策的实施主要采行自上而下的形式,中央政府和地方政府使用两级监督、管理形式,使得管理职责、管理范围不存在任性不明的问题。

“这种房地产经济管理形式将房地产管理政策的实施,变为中央政府和地方政府之间的非合作博弈论”H,使得我国房地产政策陷于‘‘上有政策下有对策”的恶性循环之中。其三,完备经济管理制度。

房地产具备高产出、较低投放的特点,使得房地产行业沦为地方经济的主要支柱和地方财政的主要来源。地方政府为了发展本地经济,大大提升地价、引高房价。政府公共权力与房地产开发商之间的合作,更容易经常出现内部交易、权钱交易等腐败现象,影响中央政府宏观经济管理效果的充分发挥。

因此,中央政府必须通过强化房地产经济管理监督力度,确保经济管理政策有效地继续执行,进而掌控房屋价格过慢快速增长。房地产经济管理监督制度的完备,既要从管理观念方面应从,考虑到房地产经济管理机制问题,又要考虑到房地产自身的综合性、复杂性和耦合性。

房地产经济管理监督制度主要是房地产投资监督机制、房地产管理监督机制,其完备的基础是土地产权、地租、地价和方位等方面的理论。房地产市场具备较低投放、高产出的特点,使其沦为地方政府创收的主要手段。

很多地方政府为了取得自身利益,与投资商指使,拒绝执行中央关于房地产经济管理政策,造成中央房地产经济管理告终。(三)涉及法律、法规体系的不完善。

从国外房地产经济管理经验来看,房地产经济管理政策有效地继续执行的前提是完备的法律、法规体系。目前,我国房地产行业正处于初级发展阶段,房地产经济管理缺少完备的法律、法规。虽然房地产经济管理跨越于房地产开发、建设、交易和后期管理的整个阶段,但我国目前仍未创建跨越房地产整个阶段的经济管理法。

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同时,我国房地产法律、法规建设领先于我国房地产行业发展,经常出现房地产法律不存在真空的现象。我国房地产经济管理文件主要以国务院名义授予,或者以国家部委办公室的名义授予,诸如国11条、新国4条等。这些房地产经济管理法,缺少严肃性、稳定性和适用性。

虽然我国政府在房地产特定领域创建可行性的法律、法规,但缺少适当的管理条例和实施细则,造成房地产行业经常出现政令必经、有法不依、执法不严等现象。(四)我国房产行业不存在泡沫经济现象。房地产行业具备很强的竞争性,其闲置大量社会资源和资金,更容易构成房地产经济泡沫。

从2008年开始,我国房地产早已经常出现经济泡沫,全国各地房地产市场交易量大幅度增加。相对于2008年同期,2009年房地产市场交易量上升40%左右。累计到2011年下半年,房地产市场交易量依然上升。

住房价格却大大下跌,使得购房者从容情绪更为显著。据权威调查数据表明:我国房地产市场经常出现半年成交量衰退现象,使得房地产开发商会面对降价压力,更容易导致住房价格急剧下降,造成房地产行业资金链脱落。有些地方政府靠非理性拉高住房价格来造就地方经济快速增长的方式,并会持续很长时间。

如果房地产经常出现“硬着陆”现象,其终将对社会经济导致严重影响。三、我国房地产经济管理建议和对策在充份理解我国房地产经济管理现状的基础上,分析房地产经济管理不存在的问题,利用概括、总结和分类的方法,明确提出我国房地产经济管理对策。(一)制订连续性政策,具体管理目标。目前,我国正处于体制改革的最重要时期,必须大大展开产业经济结构调整和产业发展方式改变,所以我国经济发展的关键就是“转型和发展”。

“我国政府必须充分认识房地产行业对于提高国民居住于条件和提升生活质量的最重要起到,以及其在我国经济快速增长的类似地位。”其一,准确展开城市定位。准确的城市定位有助地区房地产发展,诸如,天津市房地产行业。

天津作为港口城市,归属于北方金融中心,所以其定位为环渤海中心城市。天津的城市定位合乎天津实际情况,这主要从四个方面展开分析:一是区域方位,二是实地参访,三是资源调查,四是历史情况。我国房地产结构的调整必需合乎城市调整,所以天津城市定位为“金融中心城市”,并取得广泛反对。

其二,政府必须制订连续性发展规划。我国房地产行业正处于初级发展阶段,必须制订连续性发展规划,以确保房地产行业身体健康发展。同时,在连续性发展规划的背景下,政府必须具体房地产经济管理目标,以此减轻日益增长的城乡居民实际居住于市场需求和城镇化建设市场需求之间的对立。

连续性政策的制订可以确保社会的平稳,增进国民经济人与自然,确保房地产经济管理目标的构建。其三,不应制订长年发展规划。

在理解我国房地产行业发展状况的基础上,我国政府实施房地产行业经济管理长年发展规划,以此确保房地产行业身体健康、平稳地发展,尽量避免“越长越徵,越调就越宽”的调控常态。从房地产市场发展状况来看,我国仍然正处于人多地少的情况中,所以政府对房地产市场经济管理目标展开明确规定,大力引领国民住房消费,贯彻分担起政府的社会保障职责。房地产行业经济管理短期目标的具体,可以协助政府创建和完备住房保障体系,有效地掌控炒房、寨房等妨碍房地产市场的违法行为。

(二)建立健全管理机制。房地产管理体制改革是处置我国房地产市场恐慌的有效地办法,其可以强化政府对经济管理起到的了解,提升经济管理在房地产市场的起到。首先,我国政府要充分发挥市场调节机能。

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我国政府依据市场情况展开必要的调整,既能充分发挥房地产市场自身的调节功能,又能有效地掌控我国房地产市场,确保其向身体健康、平稳的方向发展。完善的管理机制为房地产行业发展建构较好的发展环境,具体中央政府和地方政府的权责。“同时,划界中央政府和地方政府的管理范围,确保房地产行业监督工作成功实行。”0其次,大力汲取香港“双倍印花税”的经验。

我国政府要依据我国房地产市场发展的实际情况,采行有所不同的调控政策,确保房地产经济管理政策效果的充分发挥。目前,香港政府在掌控房价下跌方面获得很好效益,可以将其成功经验应用于到内地。香港政府为了掌控房价4年来120%的涨幅,超越购房者指出“房价不跌到”预期,在2013年2月要求征税双倍买房印花税。

非港籍人士在香港购买2000万元以上豪宅,必须缴纳235万港币的税费。在双倍印花税的基础上,香港楼市经常出现不景气现象,很多房屋中介关门,开发商降价,豪宅交易量上升至80%。再度,中央政府制订财税制度。中央政府对财税制度进行改革,以此诱导土地财政快速增长,减少地方财政对房地产的倚赖程度,提升国家房地产宏观经济管理的实行效果。

中央政府针对官商合作的违法行为,给与严厉打击,定期展开负面典型案例教育,确保房地产市场的良好环境,增进房地产市场的身体健康发展。(三)完备涉及法律、法规体系。

目前,我国房地产市场正处于初级阶段,各项法律、法规必须逐步地创建和完备,进而构成具备中国特色的原始的房地产法律、法规体系。其房地产法律、法规体系创建过程漫长。

完备的法律、法规体系,可以构建房地产市场规范化地运营,构建房地产市场经济的合法化管理。从我国最近几年的宏观调控手段来看,仍未实施切实有效的调控手段,尤其是二、三线城市,房价降反涨。房地产行业必要关系到社会经济,影响国民经济的平稳=“我国政府必须创建合乎房地产市场发展规律的法律、法规体系,使中、低收入购房者可以享用国家的宏观调控政策。6其二,规范房地产市场秩序。

在现有房地产法律、法规条件下,住房业主仍未取得法律方面的证实和维护,房地产牵涉到的多元化的简单财产关系仍未获得有效地的规范。目前,我国房地产秩序长时间瓦解长时间经济轨道,经常出现对立纠纷,业主维权艰难等问题,所以我国必须完备涉及法律、法规,使得房地产秩序重返到长时间经济轨道。我国政府对涉及法律、法规体系展开完备,既可以规范房地产市场秩序,又尽量避免政府过度介入房地产发展的现象。

同时,完备的法律、法规体系,可以全方位、多角度、多层次地确保宏观调控体系的建设。其三,大大地完备房地产法律。目前,我国政府大大地完备《土地管理法》、《建筑法》和《城市房地产管理法》等法律,并实施涉及的法规,增进循地产法》的实施。

这些法律、法规将房地产开发、建设、交易和后期服务划入到经济管理中,标志着我国房地产市场法律、法规体系的创建,提升房地产行业涉及政策的层次性、严肃性和稳定性。(四)积极开展实际勘查,理解土地住房居住于情况。

房地产发展的基础是土地,所以土地的用于情况要求房地产的发展。目前,个别政府部门为了取得更好的利益,放开土地审核条件,妨碍土地长时间审核秩序。虽然部分开发商将土地审核下来,但在建设过程中经常出现各种问题,使得工程无法长时间展开,导致土地闲置和浪费。

各地政府应当全面调查土地用于情况,对闲置土地展开重复使用或者整体规划。同时,政府必须强化闲置土地的清扫力度,压制土地黑市等违法行为。地方政府在全面掌控土地用于情况的前提下,统计资料城市闲置房屋数量,融合目前购房者的实际市场需求,创建房地产市场预警系统。

房地产市场预警系统的创建,可以协助地方政府制订长年的经济管理规划,增进我国房地产行业身体健康、平稳地发展。(五)切换经济补偿方式,符合房地产的实际必须。相对于发达国家来说,我国人口基数较为大,人均国民生产总值较低。

我国政府应当使用经济补偿形式,延长房屋价格与消费者经济能力之间的差距。其改变房地产补贴形式。虽然我国政府使用廉租房和经济适用房的形式,对低收入人群展开补贴,但低收入人群很难精确界定,使得廉租房和经济适用房无法有效地分配。

目前,廉租房和经济适用房未确实地被低收入者取得,而是被房地产投资者所取得,解释我国廉租房和经济适用房的补贴形式不符合实际必须。我国政府应当将廉租房和经济适用房的资金必要对中、低收入者展开补贴,既可以提升中、低收入消费者的购买力,又可以防止公权者利用自己手中的权力寻求经济利益。其二,强化房地产经济管理力度。

在城市建设大大减缓的过程中,在“安居乐业”的中国传统观念、生活条件提高性需求和房地产行业特殊性的起到下,我国房地行业未来发展潜力十分极大。虽然我国政府在2007年实行的房地产价格调控政策,但这一政策不但没减少住房价格,反而使得二、三线城市经常出现房价不降反升的现象。因为我国房地产行业的发展必要关系国民生活水平的提升,所以我们必需强化对房地产市场的经济管理。

一方面,我国必须创建完备的、合乎客观实际的住房补贴法律、法规;另一方面,我国政府不应增大对房地产的实际管理力度,制订详尽的房地产调控细则,并展开实际调查,理解土地研发、用于情况,为房地产经济管理获取详尽的数据资料。(六)完备我国房地产经济管理途径。

我国政府必须完备房地产经济管理管理途径,以此提升经济管理的效率。首先,严肃核算投资总额。开发商的项目可行性报告通过审查以后,其必需自由选择合适的经理去已完成项目。

在房地产项目实行过程中,严苛按照可行性研究报告、项目投资总额展开施工。因为项目投资总额的确认必要关系到项目的胜败,所以政府要严苛审查开发商的资金情况。

工程人员对项目展开可行性估计之后,制作出有资金流量表,并交有关部门展开审查,并写入适当档案,为政府制订经济管理政策获取依据。政府依据社会的实际发展必须和开发商的自身运转情况,来确认开发商的投资总额。政府在项目研发前对开发商的投资总额展开核算,既可以有效地减少开发商投资犯规的几率,又可以增加投资告终给地方经济导致的损失。其次,强化开发商的成本掌控。

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房地产行业经济管理的关键是成本掌控,而成本掌控又是开发商提升自身效益的主要手段。成本掌控既关系到开发商的经济效益,又关系到住房的未来使用价值,所以成本掌控是总额核算之后的又一关键问题。房地产日常支出是成本掌控中较为更容易的一项,但日常支出中的业务费用掌控却很难有效地展开,这主要归咎于业务费用具备较小的弹性。

成本管理者要具备较强的责任意识,确保成本掌控的有效地展开。同时,我国政府应当创建、完备成本掌控制度,尽量避免成本掌控漏洞。

另外,开发商使用合理包干的方式,提升涉及人员的成本节约积极性。再度,在项目定性前展开利润预期核算。我国强化经济管理的最终目标是确保房地产行业的身体健康发展,增进地方经济的较好发展。

房地产行业的发展关系到地方部门之间的关系,也关系到地方政府利润的取得。在房地产经济管理的过程中,地方政府应当将利润的构建作为自己的目标。在项目定性前展开利润预期核算,既彻底确保开发商的利润,又造就了地方经济发展。

综上所述“随着我国社会的日益发展,原先的建筑已无法符合人们日常必须,由此造就了房地产市场的发展。”然而,房地产行业过慢发展,使得房地产行业中的很多问题显现出来,急需政府宏观调控政策展开调控。

我国政府对房地产行业展开经济管理,既可以确保房地产行业的身体健康发展,又可以造就地方经济的发展。目前,我国房地产市场正处于初级发展阶段,涉及法律、法规还不完备,大大影响了我国政府经济管理的继续执行效果。我国政府必须客观、精确地理解房地产市场情况,强化对房地产经济管理的力度,制订切实可行的宏观政策,确保房地产市场身体健康、平稳的发展。另外,我国政府应当糅合国外房地产经济管理的先进经验,提升我房地产经济管理水平,增进我国房地产行业身体健康发展。

作者:赵琳(河南工业贸易职业学院外语系,郑州 450012)刊登请求标明来源。原文地址:http://www.lw54.com/html/fazhan/20181222/8041779.。

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